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　　每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺

　　一边是高端豪宅抢购热，一边是刚需楼盘去化难，今年的上海楼市“小阳春”分化明显。

　　据上海中原地产数据，3月上海新建商品住宅成交面积76.0万平方米，环比增加322.2%，虽然环比上增幅显著，但从成交绝对量来看甚至不到80万平方米；二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%，为去年4月以来高点，但并没有达到2万套的“阳春线”。

　　“3月市场启动比以往几年要迟，主要成交集中在下半月。基于此，让楼市奔跑起来的时间短，也说明市场有一定犹豫和观望。短期来看，中高端改善项目先于市场热起来，虽然交易量占比非常低，但热销的情绪有传导效应。4月这一热情有望得到延续，中高端产品或继续成为带动市场交易的发动机。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　新房市场去化明显“分化”

　　记者近期实地走访上海嘉定、奉贤、浦东等地的部分楼盘售楼处发现，即便在工作日，现场的看房客者也络绎不绝。3月14日，在位于嘉定新城的象屿远香湖岸项目现场，置业顾问告诉记者：“明天中午认购截止，目前290套房源意向认购客户已经超过270组，还有一些客户会在下班后赶来。”

　　在上海今年第三批次新入市楼盘项目中，改善类和高端改善类项目表现活跃。如3月表现最为抢眼的顺昌玖里项目，共推出512套住房，备案均价约为17.2万元/平方米，套均总价约为4000万元。据开发商公布的数据，项目开盘当日成功售出505套，销售总额达196.53亿元。不过，记者从上海网上房地产查阅网签数据发现，目前该项目512套住宅中仍有46套可售房源。

　　此外，上海第三批次入市项目中，单价172800元/平方米的滨江凯旋门三期也结束了认购，其入围分数飙升至113.04分，比未触发积分的顺昌玖里更为炙手可热。

　　在高价项目热销之下，上海新房价格环比涨幅在百城中遥遥领先，达到1.09%；样本均价52305元/平方米，同比涨幅也达到2.36%。

　　值得注意的是，3月上海有一半多的新房成交量是在最后一周释放的。浦东新区仍然是新房成交主力，达到14.22万平方米；嘉定，闵行成交分别达到8.8万平方米和9.2万平方米，松江、青浦均未超过4万平方米。

　　3月份上海成交TOP10楼盘中，有3个项目单价为“16万元+”。中原地产认为，正是这种结构性供应导致4月上海新房均价快速上涨至88814元/平方米，环比上涨33.3%，达到历史最高。

　　“高价楼盘的热销只能视作个案，而非普遍现象。目前绝大部分楼盘都会面临去化压力，即便是市场偏冷时期，也有卖得好的楼盘。”卢文曦表示：“一方面，这些项目处于黄浦区核心区域及陆家嘴滨江，都有非常独特的稀缺性；另一方面，也不用担心短期的价格调整，毕竟还是有一部分‘价格倒挂’的安全垫。”

　　记者在走访中发现，上海也有多个楼盘项目去化并不理想，有项目甚至未能触发积分或选择不公开认购率。

　　如位于浦东金桥商圈的金鼎睿府项目，三批次推出636套房源，目前总计推售房源1216套。据网上房地产数据，该项目已售221套，已登记总套数为196，签约+登记合计去化率为34%。4月11日，记者在微信公众号“上海金鼎”上发现，“选房规则”“有效意向客户选房顺序名单”“销售公告”三篇推文已被删除。

　　在浦东曹路板块的青云上、涌潮府等项目现场，置业顾问均向记者表示，3月份开始看房客户增多了，成交也陆续增加。“由于整体市场仍然偏弱，一般在付款周期上会适当放宽，让客户有充足的时间置换筹款。”

　　据上海链家研究院监测数据，3月上海新建商品房总价600万元以上房源的成交占比增加较为显著，占比达到59%，较去年增加了17个百分点；总价400万~600万元房源的占比下降较为显著，占比仅21%，较去年减少了16个百分点。

　　进入4月，据中原地产统计，首周（4月1日~7日）上海新建商品住宅成交面积5.68万平方米，环比减少86.4%。中高端项目继续保持一定活跃度，但豪宅类产品降温显著。首周交易量最多的楼盘仅签约了41套，也说明市场交投的活跃度较弱。

　　二手房成交未达“阳春线”

　　上海中原地产数据显示，3月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%。另据上海市房地产经纪行业协会公布的数据，一季度上海市二手房成交38733套，3个月分别成交14303套、6596套和17834套。

　　上海易居房地产研究院对19个城市今年3月份及一季度二手住宅交易行情的监测显示，上海二手房成交量位于“荣枯线”之上，但同比增速要小于西安、成都、杭州、青岛等城市，在19个监测城市中排在第11位。

　　“从绝对量来看，3月上海二手房成交量并没有达到2万套的‘阳春线’，说明市场是相当弱的。”卢文曦表示。

　　位于黄浦区陆家浜路上的中福花苑青年汇小区，二手房成交单价已经从2023年的13万元/平方米跌至10万元/平方米以内。小区附近的链家工作人员小孙告诉记者：“你看我的交易记录，现在的房价已经跌到三年前的水平了。不过不会一直跌下去的，房价涨跌至少要看5年周期，上海毕竟是上海。”

　　“我们店交易的是小标的房子，3月份也做了80万元的业绩，无非就是看价格。从成交占比来看，郊区的成交比市区好。外环外那些地方单身限购取消了，外来工作的一两百万就能买房。”

　　中指研究院最新公布的《百城价格指数报告》显示，3月上海二手房均价为63504元/平方米，环比下跌0.55%，同比下跌3.18%。

　　“二手房成交价格走低很正常，成交量不大，挂牌量却很大，价格肯定是扛不住的，现的成交还是‘以价换量’换出来的。”卢文曦分析认为，3月历来是上半年楼市交易的相对高点，如果没有利好政策等因素干扰，那么上半年的高点或就此确定。目前交易量是以房东愿意降价换来的，短期这种预期暂时没有改变，因此成交价格方面预计还会继续走低。

　　封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄