来源 每经房产

　　3月22日召开的国务院常务会议明确，要进一步优化房地产政策，加大高品质住房供给。

　　具体来看，本次国常会指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

　　会议明确，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　多位分析人士表示，稳楼市对于稳定宏观经济至关重要，但目前来看，已实施的纾困政策效应不足，市场预期未见明显好转。国常会提到“要进一步优化房地产政策”，这句话的含义非常清晰，即接下来各地会继续优化房地产政策，这也意味着二季度各地将再次迎来房地产政策放松潮。

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　　国常会明确“进一步优化房地产政策”

　　此前，2024年《政府工作报告》关于房地产的提法主要集中在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”部分，具体表述为“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”

　　本次国常会是针对《政府工作报告》的内容对房地产工作作出了重要部署：进一步优化房地产政策。易居研究院研究总监严跃进分析，有两个重要指示：一是方向性，方向是“优化”，意味着二季度政策会进一步宽松；二是系统性，即要强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。

　　今年1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

　　住建部会议后，房地产调控真正迎来了转折。2月6日，北京出台新政，通州区取消“双限购”政策。2月7日，深圳松绑限购，落户即可购房，此前需要连续缴纳社保或所得税3年；非深户籍购房，社保或者所得税缴纳年限也从原本的5年降至了3年。

　　如果说去年在“四限”（限购、限贷、限售、限价）方面的调整更多聚焦于二三线城市，那么今年以北京、上海、深圳为代表的一线城市开始了真正的松动。

　　根据本次国常会的指示，中指研究院市场研究总监陈文静分析，从政策趋势上看，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。

　　严跃进认为，此次国常会承前启后地对于房地产的工作进行了非常系统的说明，对今年全国两会后的工作进行了重要部署，“要进一步优化房地产政策”即为方向性的指导。“这对于二季度政策宽松的大方向具有非常清晰的指引，这意味着二季度各地将再次迎来房地产政策放宽潮。”

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　　楼市支持政策将在供需两端发力

　　东方金诚首席宏观分析师王青认为，在年初楼市偏冷，房地产投资继续较大幅度下滑的背景下，本次会议释放了房地产支持政策进一步加码的信号。这意味着继年初来以各地加快推进房地产融资协调机制落地、2月对5年期以上LPR报价大幅下调0.25个百分点之后，接下来房地产支持政策将在供需两端全面发力。

　　据王青分析，供给方面，从会议的部署来看，短期内房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。这将直接缓解房企流动性压力，有力促进保交楼，预计2月开始的企业中长期贷款同比多增势头会延续。

　　需求方面，会议要求“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”。王青判断，着眼于引导房地产行业实现软着陆，接下来政策面将在需求端继续加力，重点有三个：

　　一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求。二是在2月对5年期以上LPR报价大幅下调后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调。三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。

　　“第二点是扭转楼市预期、提振市场信心的关键一招。2月新发放居民房贷利率为3.86%，仍处较高水平，这方面有充足的政策空间。”在王青看来，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出现趋势性企稳回升势头，房地产行业有望结束为期3年的调整阶段。届时宏观经济下行压力、物价低迷、地方债风险等问题都将得到全面缓解，经济内生增长动能将全面增强，高质量发展将获得更为有利的宏观环境。

　　此外，本次国常会再次提及“保交楼、保民生、保稳定”，这意味着2024年“保交楼”仍是各地重点任务。

　　分析人士表示，“保交楼”工作不断落实，带动2023年全国房屋竣工面积同比增长17%，一定程度稳定了市场预期，维护了购房人合法权益，预计今年“保交楼”资金和配套举措将进一步完善。只有项目交付有保障，购房者购买期房的意愿才有望得到修复。

　　与此同时，城市房地产融资协调机制的加快建立，也将进一步保障更多项目顺利交付。据住建部公布的数据，截至3月9日，31个省份312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。

　　关于接下来的房地产政策走势，中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，下一步房地产工作或集中在以下几个方面：

　　一是进一步推动房地产融资协调机制落地见效。通过加大政策支持，满足各类房企合理融资需求。

　　二是加快完善“市场+保障”的住房供应体系，满足多元化、改善性住房需求。

　　三是改革商品房相关基础性制度，包括但不限于市场交易制度（预售、现售制度）、土地出让制度、税收制度、住房产权制度等，下一阶段可能会有比较大的调整。

　　四是着力构建房地产发展新模式，新模式预计包括“市场+保障”的住房供应体系、“人、房、地、钱”要素联动的新机制以及“三大工程”建设等。