北京市住建委和市市场监督管理局日前联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。其中，新版《北京市物业服务合同》中明确提出，物业公司可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　物业不得擅自提高物业费

　　《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》有何区别？据了解，前者是由建设单位和物业服务人签订的，后者则是由业主与物业服务人签订的。其中，业主可以不是单一的业主主体，也可以是业主大会、业主委员会、物业管理委员会，物业服务人可以是物业服务企业、专业单位或其他物业管理人。

　　《北京市物业服务合同》中提出了两种物业费的收取方式，分别为包干制和酬金制。包干制指的是按照每月每平方米收取固定金额的费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或承担，并且合同中明确提出，物业服务人不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。酬金制是业主预先交纳物业服务费，用于物业服务的支出，年度结算后结余部分将转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。

　　对于物业公司擅自提高物业费的情况，《北京市物业服务合同》给出了处置方式。如果物业服务人违反本合同的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主可就超额部分拒绝交纳，同时物业服务人应当按合同约定的标准向业主支付违约金。

　　不得采取停水停电等方式催交物业费

　　《北京市物业服务合同》提出，业主有根据合同约定按时足额交纳物业费的义务，物业服务人可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁。但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　对于近几年饱受关注的高空抛物问题，《北京市物业服务合同》明确，物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。在不侵犯他人隐私的情况下，物业服务人可通过安装监控摄像头等方式就抛掷物品危害他人人身财产安全、破坏环境卫生等行为收集相应证据，并需妥善保管录音录像等证据，不得擅自毁损破坏，并且未经法定程序不得擅自向第三方公开。

　　不得擅自改变共用部位使用用途

　　根据合同，物业服务人应当确保其提供的服务符合约定标准，且应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，公示物业公司的服务及收费标准、服务方式、联系方式，以及物业管理区域内设备设施的维修保养、业主装修、车位租售、费用使用等相关情况。

　　物业服务人不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对甲方的影响，并及时恢复原状。

　　如果业主对物业服务人不满意，期望终止合同，可在本合同期限届满前6个月，与其他业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知物业。一旦物业服务人收到业主不再续约的通知，从收到通知之日起30日内仍需履行交接义务，在办理交接至撤出物业管理区域期间，物业服务人应当负责维持正常的物业管理秩序，并在合同届满后退出物业管理区域。文/本报记者 赵婷婷