明确表示不履行合同义务构成预期违约
本报讯 看房的时候样板间、户型图都很漂亮，可是房子快交付时，购房者却发现实物与图片不符，该怎么办？近日，浙江省杭州市拱墅区人民法院审理了一起因预购的新房与开发商提供的合同内容不一致而产生的房屋买卖合同纠纷案件，法院判决开发商赔偿购房者损失10万元。
2020年，于某购买了杭州某楼盘的一套预售精装修房屋，并与开发商签订了房屋买卖合同，房屋位于一层，总价400万余元。合同附件中，房屋平面图显示该户型厨房有两个窗户，正对设备平台的窗户较大，厨房东侧窗户较小。平面图左下角附注：“附件一房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”
后于某接到开发商的电话，告知她购买的该套房屋在交付时，会比合同附件平面图里标注的少一个窗户，厨房东侧较小的窗户没有了。于某表示自己是在看到该户型平面图显示厨房有两个窗户可以通风、不怕受潮之后才选择购买一楼的房屋，要求开发商补做一个窗户。双方沟通未果，于某将开发商诉至法院，要求赔偿损失50万元。
开发商辩称，合同附件平面图显示的窗户数量与厨房实际窗户数量不符，是工作人员失误将图纸贴错，实际上的平面图纸中，厨房只包含一个窗户，且不影响厨房的功能和使用。房屋虽未交付，但图纸已经在主管部门备案，无法补做窗户。
法院审理后认为，于某与开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。合同附件系案涉合同的组成部分，对双方具有约束力。附件中虽附注“房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”但门窗有无设置并不属于仅供参考的内容。同时，开发商在庭审中明确表示此后交付的房屋不设置厨房东侧的窗户，构成预期违约，于某有权要求赔偿损失。厨房东侧是否设置窗户，对通风采光有一定的影响，法院综合考虑房屋价格、违约程度作出调整，最终判决开发商赔偿于某损失10万元。（余建华 拱法）
法官提醒
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。预期违约作为违约行为的形态之一，也需要承担违约责任。开发商应当仔细准确制作图纸，规范施工，避免出现违约情形。购房者买房时，要注意及时关注开发商履行约定的情况，正当维护自己的合法权益。